מילון מונחים- התחדשות עירונית

מילון מושגים

אחוזי בנייה: השטח המותר לבנייה – שטחי בנייה חלקי גודל המגרש.. אחוזי הבניה נגזרים מתקנון התכנית החלה על המגרש.  לדוגמה: אם במגרש בשטח דונם נקבע כי אחוזי הבניה יהיו 50% ניתן לבנות בו  500 מ"ר.

בניין גבוה: בניין בן ארבע עד תשע קומות מעל קומת עמודים.

בניין רב קומות: בניין בן עשר קומות ויותר מעל קומת עמודים.

בנק מלווה: בנק אשר ייתן ליווי בנקאי לפרויקט ובין השאר ינפיק את הערבויות לבעלי הזכויות.

בעלי זכויות: בעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה הרשומים או הזכאים להירשם כבעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה ביחס ליחידות המקוריות המצויות במתחם ו/או בכל חלק ממנו.

דרך: כביש (כולל מדרכות), שביל או כל דרך אחרת, בין שהיא קיימת ובין שהיא מסומנת בתוכנית

דירות התמורה: הדירות הניתנות לבעלי הזכויות בבניין החדש.

הטבות מס: פטורים ממסים שונים (דוגמת מס שבח, מס רכישה, מע"מ והיטל השבחה), הניתנים בהתאם למסלולים שנבחרו. יובהר, כי קיימים הבדלים בין הפטורים הניתנים במסלולים השונים. הזכאות להטבות המס כפופה לעמידה בתנאים שנקבעו בדין לקבלתם. ייעודם של הפטורים להפוך את הפרויקטים של התחדשות עירונית לכדאיים יותר מבחינם היזם והדיירים.  

היתר בנייה: אישור שניתן על ידי מוסדות התכנון לביצוע עבודות בנייה היתר בנייה יינתן מכוח התב"ע התקפה החלה על הקרקע המדוברת. רק לאחר קבלת היתר זה ניתן לבצע את הבנייה.

היטל השבחה: תשלום שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גובה עבור עליית ערך הקרקע כתוצאה מאישורה של תוכנית חדשה שהגדילה את זכויות הבנייה. היטל ההשבחה הוא בגובה של מחצית מההפרש שבין ערך המגרש לפני אישור התוכנית לבין ערכו אחרי אישורה.  זכויות בנייה מכח תמ"א 38 פטורות מהיטל השבחה. בפינוי-בינוי ישנה אפשרות למועצה העיר, בכפוף לאישור שרי הפנים והשיכון להעניק פטור.

הכרזה: פרויקטים לפינוי-בינוי נהנים מהטבות מס הקבועות בחוק. כתנאי לזכאות להטבות כאמור יש צורך בהכרזה ממשלתית על מתחם כמיועד לפינוי-בינוי. את הליך ההכרזה מקדמים הרשות המקומית או היזם מול העירייה ומוסדות התכנון, בהתאם למסלול שנבחר. גודל מתחם מינימלי להכרזה הוא 24 יחידות דיור (שאינן חייבות להיות ברצף גיאוגרפי). ההכרזה על מתחם להתחדשות עירונית אינה מונעת עסקאות, התקשרויות ופעילויות במתחם, שלא במסגרת פרויקט זה.

הפקדה: הליך שמאפשר לציבור להתנגד לתוכניות חדשות  ולהציע לשנות אותן. לפי החוק יש לפרסם הודעות על הפקדתן של תוכניות. כל אדם, שתוכנית מפורטת, תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מתאר מחוזית עשויה להשפיע עליו, רשאי להגיש לה התנגדות בכתב בתוך 60 יום ממועד הפרסום.

הפקעה לצורכי ציבור: הליך שבמסגרתו עוברת קרקע פרטית לבעלותה של רשות ציבורית. החוק מאפשר לרשות מקומית לבצע הפקעה לצורכי ציבור (כבישים, גנים ציבוריים ועוד). הרשות המקומית חייבת לשלם לבעלי הקרקע רק במקרה שהשטח המופקע עולה על 40 אחוזים מגודל החלקה.

התנגדות: כשמוסד תכנון מחליט לקדם תוכנית, מחובתו ליידע את הציבור כי הוא רשאי להתנגד לה. תקופת ההפקדה נמשכת חודשיים ממועד הפרסום של ההודעה האחרונה בנדון, ובמהלכה רשאי כל אדם שהתוכנית עשויה להשפיע עליו להתנגד לה. התנגדות לתוכנית יש להגיש למוסד התכנון שידון בה. את ההתנגדות המנומקת יש להגיש בכתב, ובמסגרתה יש לציין אם מוסד התכנון מתבקש לדחות את התוכנית על הסף, או רק להכניס בה שינויים. להתנגדות יש לצרף תצהיר חתום בפני עורך דין. בתום תקופת ההפקדה עורך מוסד התכנון, שבסמכותו לאשר את התוכנית, דיון מרוכז בהתנגדויות שהוגשו לה. לדיון מוזמנים המתנגדים, שמשמיעים את טענותיהם, וגם יזמי התוכנית, שרשאים להגיב עליהן. בסמכותו של מוסד התכנון לדחות את כל ההתנגדויות, לקבלן במלואן ולסרב לאשר את התוכנית, או לקבלן באופן חלקי ולהורות על הכנסת שינויים בתוכנית. מוסד התכנון חייב למסור למתנגדים את החלטותיו. אם נדחתה ההתנגדות, מי שיזם אותה רשאי להגיש במקרים רבים ערר למוסד גבוה יותר בהיררכיה התכנונית. במקרים מסוימים האפשרות היחידה היא להגיש עתירה לבית המשפט.

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה: מוסד תכנון שאחראי על מחוז שלם, ושבו חברים נציגי ממשלה, נציגי רשויות מקומיות ונציגים של גופים ציבוריים. בסמכותה לאשר את רוב תוכניות המתאר המקומיות והתוכניות המפורטות

ועדה מקומית לתכנון ובנייה: מוסד תכנון שפועל במסגרת הרשות המקומית ושבו יושבים בדרך כלל חברי המועצה המקומית. בסמכותה לתת היתרי בנייה, ובמקרים מסוימים גם לאשר תוכניות מפורטות ותוכניות מתאר מקומיות.

ועדה  ארצית לתכנון ובנייה: מוסד התכנון הארצי, שבו חברים נציגי הממשלה, נציגי הרשויות המקומיות ואנשי ציבור. בסמכותה לאשר תוכניות מתאר מחוזיות ולהמליץ לממשלה לאשר תוכניות מתאר ארציות.

ייעוד קרקע: הגדרת השימוש המותר בקרקע (למשל: מגורים, תעסוקה, מבני ציבור, מסחר וכדומה). תכנית בניין ערים (ע"ע) קובעת את שימושי הקרקע המותרים בכל חלקה בתחום התכנית.

ייפוי כוח: הרשאה משפטית לשלוח (מיופה הכוח) לעשות פעולות בשמו של השולח (מייפה הכוח) מול צד שלישי. ייפוי כוח נדרש למשל בפרויקט של פינוי-בינוי, כאשר היזם לוקח על עצמו את קידום התכנית החדשה בשמם של הדיירים הקיימים או למשל בפרויקט תמ"א 38, על מנת להבטיח שדיירים לא יחזרו בהם ויחתמו על הבקשות להיתרי הבנייה שיוגשו.

מפרט טכני: מפרט לביצוע עבודות בניית הדירה החדשה.

מסלול רשויות: תהליך פינוי-בינוי שמקודם על ידי הרשות המקומית ומשרד השיכון. מימושו מותנה בהתקשרות בעלי הנכסים עם יזם לביצוע הפרויקט.

מסלול מיסוי: תהליך פינוי-בינוי המקודם על ידי יזם פרטי.

נסח טאבו: מסמך רשמי של משרד המשפטים המעיד על מצב הזכויות בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין. בנסח יפורטו בדרך כלל: שטח המקרקעין, בעלי הזכויות וחלקיהם היחסיים, משכנתאות, עיקולים, צווי בית משפט, ועוד. ניתן להוציא נסח טאבו בקלות באינטרנט תמורת כמה שקלים בודדים לצורך הזמנת הנסח יש צורך לציין מספר גוש וחלקה, שאותם ניתן לאתר, בין היתר, באתר העירייה.

ערבויות: ביטחונות שנועדו להבטיח את האינטרסים של מקבל הערבות. כך, למשל, על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) חייב מוכר דירה חדשה לספק בטוחה לכספי הרוכש. מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של הרוכש במקרה של אי-מסירת הדירה. בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי או תמ"א 38 מקובל, כי היזם נותן לדייר, כתנאי לפינוי הדייר מדירתו, ערבות בנוסח חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה על ידי הדייר. סכום הערבות הוא כשווי הדירה החדשה. כמו כן, בפרויקטים מסוג זה תינתן, בדרך כלל, ערבות בנקאית נוספת להבטחת דמי השכירות שעל היזם לשלם לדייר בתקופה שבה הוא מפונה מדירתו.

צוות התחדשות עירונית: המינהלת להתחדשות עירונית בחברת "מוריה" מרכזת צוות היגוי קבוע לתיאום, למעקב ולבקרה על היוזמות השונות בתחום התחדשות עירונית בירושלים. מטרת הצוות ליצור עמדה מקצועית אחידה ומתואמת באשר לקידום יוזמות התחדשות עירונית בירושלים.

חברי הצוות: יו"ר הוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית – משרד הבינוי והשיכון. מנהל אגף תכנון עיר בעיריית ירושלים. סגן מנהל אגף תכנון עיר בעיריית ירושלים. מנהל תחום אדריכלות בלשכת התכנון המחוזית – משרד הפנים. רכזת המרכיב החברתי בתכנון, המחלקה לעבודה קהילתית.

קו בניין: המרווח שבין המבנה לבין גבולות המגרש, כפי שהוא נקבע בתוכנית. קו הבניין הקדמי הוא המרווח שבין המבנה לבין הדרך הסמוכה. ביחס אליו מוגדרים קווי הבניין האחורי והצדדיים.

קו כחול: קו בצבע כחול שמופיע בתשריט התוכנית ומסמן את גבולותיה.

קומת עמודים: קומת הכניסה לבניין שאין בה יחידות דיור.

שטח מגרש מינימלי: שטח המגרש הקטן ביותר שבו התוכנית מתירה לבנות. כאשר תוכנית קובעת כי שטח המגרש המינימלי הוא 500 מ"ר, המשמעות המעשית היא שלא ניתן לבנות במגרש קטן יותר, אלא בהליך של הקלה.

שטח עיקרי: כלל שטחי הבנייה שנועדו עבור המטרה העיקרית שלשמה הוקם המבנה. לדוגמה, במגרש שייעודו מגורים, השטח העיקרי הוא השטח הבנוי שמשמש בפועל למגורים.

שטח שירות: שטח בנוי שלא נועד עבור המטרה העיקרית של המבנה. לדוגמה, במגרשים שייעודם מגורים, שטחי המקלטים, החנייה וחדרי המדרגות המשותפים לכמה דירות הם שטחי שירות.

שימוש: מכלול הדברים השונים שמותר לעשות בקרקע. לדוגמה, תוכנית יכולה לקבוע כי באיזור שייעודו מגורים מותר להקים, בנוסף למבני מגורים, גם בתי אבות וגני ילדים.

תוכנית: מסמך שקובע מה מותר ומה אסור לעשות בקרקע, ובאילו תנאים. תוכנית כוללת הוראות כתובות (תקנון), וברוב המקרים גם מפה (תשריט).

תכנית-אב: מסמך מדיניות תכנוני, המגדיר את מדיניות התכנון הכוללת לאזור מסוים . תכנית-אב מתוכננת בדרך כלל לשכונה/רובע עירוני והיא מגדירה את מדיניות התכנון לאזור ואת השלד הציבורי (כבישים, חנייה, שטחים ירוקים ובנייני  ציבור) אשר יתמוך בשימושי הקרקע השונים. מכוח תכנית-אב לא ניתן להוציא היתרי בנייה ויש צורך בהגשת תב"ע למוסדות התכנון על כל חלק שבו רוצים לבצע שינוי או לבנות.

תכנית בניין עיר (תב"ע): מסמך בעל תוקף חוקי, שנועד לקבוע את אופן השימוש בקרקע והיקף השטחים המיועדים לבנייה. תב"ע מורכבת משני נספחים עיקריים: תשריט ותקנון. ניתן לצרף אליהם נספחים נוספים, כגון תכנית בינוי. תב"ע יכולה להיות על מבנה אחד או על מעט יותר מכך. תב"ע קובעת את ייעוד הקרקע ,זכויות הבניה והרבה פעמים גם את מגבלות הבינוי לנושא מספר קומות וקווי בניין.

תוכנית מפורטת: תוכנית שכוללת הוראות מפורטות ברמה ובהיקף שמאפשרים מתן היתרי בנייה. ניתן להכין תוכנית מתאר מקומית שכוללת הוראות מפורטות, ובמקרה זה אין צורך בתוכנית מפורטת נפרדת. תוכנית מתאר מקומית ותוכנית מפורטת מכונות גם "תוכנית בניין עיר" (תב"ע)

תוכנית מתאר ארצית (תמ"א): תוכנית שעוסקת בנושאים בעלי חשיבות כלל-ארצית כמו תשתיות חשמל ומים, דרכים ראשיות, שמורות טבע ומיקום היישובים.

תוכנית מתאר מחוזית (תמ"מ): תוכנית שחלה בשטחו של אחד מששת המחוזות (צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, ירושלים, דרום) ואשר קובעת הוראות כלליות לגבי ייעודי הקרקע (חקלאות, מגורים, תעשייה וכדומה).

תוכנית מתאר מקומית: תוכנית שחלה בתחום הרשות המקומית או בחלק ממנו ואשר קובעת את ייעודי הקרקע הכלליים (מגורים, תעסוקה, שטחי ציבור וכדומה) ואת אופי הבנייה (גובה המבנים, מספר יחידות הדיור ועוד).

תכסית: אותו חלק של המגרש שעליו עומד (או שאותו מכסה) המבנה. תכסית של 40 אחוזים פירושה שהמבנה מכסה 40 אחוזים משטח המגרש.

תקן 21: מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים מפרסמת מעת לעת תקנים מקצועיים לעבודת שמאי המקרקעין. תקן שנושאו פינוי בינוי אושר ביום 7.11.2012. מטרתו ומהותו של תקן 21 הוא לאזן בין האינטרסים השונים בפינוי בינוי. תוצאת עבודתו אמורה להביא לאיזון האינטרסים ול"שיווי משקל כלכלי-תכנוני" בין מוסדות התכנון, היזם והדיירים. האיזון הזה הכרחי, שהרי רק אם כל השחקנים ישיגו את מטרתם בצורה סבירה, המיזם יוכל להתממש. התקן כולל שלושה חלקים- החלק הראשון-בדיקה שמאית כלכלית. שמטרתה היא "לבחון האם כמות היחידות וזכויות הבנייה בתכנית המוצעת לפינוי-בינוי מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע העסקה". החלק השני- בדיקת הכדאיות של התמורה לבעלי הדירות-חלק זה מתייחס למצב, שבו נדרשת בחינת כדאיות התמורה אשר יקבלו כלל דיירי המתחם ובדיקה אל מול רווח היזם. מטרת הבדיקה: (1) לבדוק האם הדיירים מקבלים את המינימום הסביר והאם התמורה המוצעת להם כדאית; (2) לבדוק האם חלוקת העושר בין בעלי הדירות ליזם סבירה. התקן מציע, כי לצורך עריכת בדיקה זו יובאו בחשבון תמורות סבירות לדיירים על פי מה שצוין לעיל, ויובא בחשבון רווח יזמי סביר ומקובל של 30%-25%, כפי שצוין לעיל. החלק השלישי- שומה לדייר הסרבן- חלק זה מתייחס למצב, שבו נדרשת בחינה של סך התמורה המוצעת לדירה פרטנית הקיימת במתחם ביחס לדירות אחרות מסוגה. מטרת הבדיקה לבחון האם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם והאם העסקה שהוצעה לדייר הסרבן היא כלכלית ומשקפת את תוספת השווי של דירתו, מעבר לדירה האופיינית; אם העסקה אינה כדאית – באילו תנאים היא תיחשב לכלכלית. במילים אחרות: מטרת הבדיקה להעריך האם "דייר סרבן" אכן קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו, ביחס לדיירים אחרים.