מידע ליזמים


התחדשות עירונית בירושלים- מפת ההזדמנויות ליזמים

קידום תכניות לפינוי בינוי

תכניות לפינוי-בינוי הן מורכבות ומאתגרות את המערכת התכנונית. מאפייני הבינוי המוצעים בתכניות אלו חורגים לרוב מהמקובל בסביבת המיזם ומהנהוג בעיר. על מנת שמיזם של פינוי-בינוי יקרום עור וגידים יש להתקדם בשלושה צירים במקביל: הציר התכנוני, הציר הכלכלי-שמאי והציר החברתי-קהילתי (התנהלות לא נכונה באחד הצירים האלה תכשיל את המיזם כולו. על מנת לייעל את הטיפול בבקשות הוקם צוות עבודה משותף לעיריית ירושלים – אגף תכנון עיר ומינהל שירותי קהילה, משרד הבינוי ולשכת התכנון המחוזית. צוות זה מתכנס אחת לחודש לדיון בהצעות למיזמים של פינוי-בינוי.

אין ספק שפעילות זו חוסכת לכם, היזמים והמתכננים, התרוצצות מיותרת בין מספר גופים תכנוניים והתמודדות עם אמירות סותרות. אנו, במינהלת להתחדשות עירונית, מרכזים את כלל הפניות לצוות ואחראים על הפצת ההחלטות, המעקב, הבקרה והליווי שוטף של המיזמים השונים, בתיאום עם כלל הגורמים שצויינו ועם בעלי עניין אחרים בעירייה ומחוצה לה.

 

איך מתנהל התהליך?

 

 

דיון ראשון בצוות התחדשות עירונית: (go/no go  )

דיון זה נערך על בסיס נתונים ראשוניים שמעביר מגיש הבקשה: מספר יחידות דיור קיים ומוצע, שטח התכנית בדונם, ועוד. על מגיש הבקשה למלא טופס קצר עם הנתונים. בשלב זה, איננו מבקשים הדמיות וחלופות בינוי. היוזמה נבחנת על בסיס התאמה למדיניות של תכנית המתאר לעיר, תכנית האב השכונתית ומדדים תכנוניים בסיסיים. בסיום הדיון מתקבלת החלטה האם ניתן לבחון במתחם תכנית לפינוי-בינוי או לא. במקרים אחרים, ייתכן שמגיש הבקשה מתבקש להמתין מספר חודשים עד להמלצות של תכנית-אב לשכונה/לאזור.

 

באם התשובה חיובית  – מתחילים שני תהליכים במקביל:

  1. תהליך הסברה במתחם – באם התשובה חיובית, מתקיים על ידי המינהלת תהליך הסברה לדיירי המתחם הכולל את המרכיבים הבאים או את חלקם: הפצת מכתבים לדיירים; יידוע המינהל הקהילתי וכנס הסברה, באחריות מינהל שירותי קהילה בעיריית ירושלים ואחראית קשרי קהילה במינהלת.
  2. היזם מתבקש להגיש לצוות ההתחדשות העירונית:
  • תחשיב שמאי על פי תקן 21 לשמאית לשכת התכנון המחוזית.
  • חלופות בינוי, בהתאם למסמך המדיניות להתחדשות עירונית שאושר על ידי הוועדה המחוזית.
  • אפיון חברתי ראשוני של המתחם.

 

תוצרים האלה על היזם להגיש תוך ארבעה חודשים מקבלת ההחלטה בדיון הראשון. בפרק זמן זה מתחייב הצוות שלא לבחון הצעות תכנוניות נוספות למתחם זה (מובהר, כי התושבים הם שבוחרים את היזם ולא העירייה). אם בתום ארבעת החודשים לא יוגשו החומרים המשלימים, הצוות שומר לעצמו את הזכות לבחון הצעות נוספות לגבי המתחם, ככל שאלו יוגשו.

 

דיון שני בצוות ההתחדשות העירונית:

בדיון זה מתקבלת החלטה באשר להמשך קידום המיזם, מסלול ההכרזה (רשויות/יזמים) ומתווה העבודה להמשך. אם מתקבל אור ירוק להמשך, מכאן ואילך העבודה זהה למעשה לעבודה על תב"ע רגילה, על פי הנחיות האגף לתכנון עיר ולשכת התכנון המחוזית. המינהלת להתחדשות עירונית מסייעת בליווי המיזם ובמידת הצורך מביאה אותו לדיון נוסף בצוות.

 

היבטים חברתיים:  ישנה חשיבות רבה לתשומת לב להיבטים החברתיים ולהתייחסות נכונה של מגיש התכנית להיבטים אלה. במסגרת קידום התכנון, היזם מתבקש לכלול בצוות התכנון מתכנן חברתי אשר אחראי על אפיון ומיפוי דיירי המתחם, הכנת תסקיר חברתי על השפעות התכנית על האוכלוסייה הקיימת וליווי הליכי שיתוף הציבור. כמו כן, המתכנן אחראי לקיים כנסי הסברה לדיירי המתחם. מובהר, כי השתתפות גורמים עירוניים בכנסים תהיה רק אם התכניות תואמות את מדיניות התכנון העירונית ואם אושרו עקרונית על ידי מהנדס העיר

 

פטור מהיטל השבחה: בחודש ינואר 2014 קיבלה מועצת העיר בירושלים החלטה תקדימית: להמליץ לפטור מהיטל השבחה מיזמים של פינוי-בינוי שייצאו למימוש בתוך שבע שנים.

התנאים לקבלת הפטור :הבקשה לפטור תוגש למחלקה להיטל השבחה. לאחר דיון בבקשה להיתר בוועדה המקומית ולאחר אישור הגורמים המקצועיים הבקשה מובאת להחלטת המועצה. יש לציין, כי מועצת העיר ממליצה וכי האישור הסופי ניתן לאחר חתימת שר הבינוי ושר הפנים על צו הפטור.

מתחם ראשון בירושלים, מתחם "המקשר", כבר קיבל את המלצת המועצה לפטור מהיטל השבחה.

 

לסיכום, בירושלים קיימים תנאים ייחודיים לקידום מיזמים של פינוי-בינוי, החל מצוות עבודה משותף, דרך מתווה ברור לאופן קידום התכנית וכלה בהמלצה לפטור מהיטל השבחה. ברור, כי הדרך עד לביצוע המיזם ארוכה, אך אנו ערוכים ללוותו ולסייע לכם ולתושבים ככל הנדרש.

 

 

הכותב: עמית פוני-קרוניש, ראש המינהלת להתחדשות עירונית, "מוריה"

 

טפסים חשובים:

  1. תקן 21 פינוי בינוי: פורמט תקן 21- גלית אציל- עיריית ירושלים(קובץ להורדה)
  2. טופס להגשת בקשה ליוזמה לפינוי בינוי בירושלים : טופס הגשת בקשה לדיון בצוות התחדשות עירונית

 

הנחיות חברתיות ליזמים:

  1. להלן רשימת יועצים חברתיים שיכולים לסייע לכם בפרויקטים בליווי התארגנות, ריכוז תהליכי שיתוף ציבור וכתיבת דו"חות חברתיים.  יועצים חברתיים להתחדשות עירונית
  2. דרישות חברתיות מיזמים בתהליך הגשת בקשה לפינוי בינוי: תחולת עבודה חברתית במתחמי פינוי בינוי: הנחיות חברתיות ליזמים 2017
  3. חוק המארגנים- חוק המארגנים-2017
  4. דגשים ליזם בעבודה מול בעלי דירות
  5. דרישות חברתיות מיזמים בתהליך הגשת בקשה לפינוי בינוי:  תכולת עבודה חברתית נדרשת מיזמים בקידום תוכניות לפינוי בינוי (לתקן)

 

 מידע ליזמים- מפת פרויקטים

 

מנהלת תחום יזמים

נטע נסים

6295597

neta@moriah.co.il