למידה ובדיקה ראשונית

1. מהי התחדשות עירונית? ולמה בכלל צריך את זה.

התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליך של חידוש, חיזוק או החלפת בניינים קיימים – המיועד לאפשר
סביבת מגורים טובה ונוחה יותר. פרויקט התחדשות עירונית יוכל להתממש בבניין בודד, במתחם ואף
בשכונה שלמה הנדרשת לשיקום מבחינה פיזית ו/או חברתית. קיימות דרכים שונות שבהן מתבצע
התהליך. לעתים, התהליך מתחיל ביוזמת הדיירים ולעתים ביוזמה של רשות ציבורית או של גוף פרטי
יזמי. מכל מקום, המטרה ליצור סביבת מגורים איכותית, נעימה ובטוחה יותר.
התהליך כולל הגדלת מספר יחידות הדיור, חידוש הדירות הקיימות (או החלפתן בדירות חדשות), שיפור
בטיחות המבנים (חיזוק מפני רעידת אדמה, הוספת ממ״ד) וכן שיפור משמעותי של המרחב הציבורי
ומענה לצרכי ציבור. התחדשות עירונית כוללת בתוכה מספר סוגי פתרונות אפשריים: פינוי-בינוי / בינוי-
פינוי, תמ״א 38 לסוגיה, ועוד.

2. הכרת המסלולים השונים להתחדשות העירונית.

בינוי-פינוי, פינוי-בינוי, תמ״א 38 . כל אלה הם חלק מהמושגים מעולם ההתחדשות העירונית. סביר להניח
ששמעתם את המילים האלה בעבר. עכשיו הזמן לגלות מה הן אומרות.
אנו ממליצים להגיע לתהליך עם כמה שיותר ידע בתחום. זכרו, ידע = כוח. ככל שתדעו יותר כך תוכלו
ביתר קלות להוביל את הפרויקט שלכם להצלחה.

א. פינוי-בינוי

פינוי-בינוי הוא אחד הכלים המרכזיים בהתחדשות עירונית. בפרויקט פינוי-בינוי הורסים את המבנים
הישנים, אשר אינם עומדים בתקן של רעידות אדמה, ובמקומם מקימים מבנים חדשים. כל זה קורה תוך
שדרוג המרחב הציבורי ומתן פתרונות לתנועה וחנייה. הדיירים מקבלים דירות במבנים החדשים ויתרת
הדירות נמכרות לצורך מימון הפרויקט.
פינוי-בינוי מאפשר:
• שיפור ושיקום מרקמים ישנים בעיר.
• יצירת מגוון איכותי של משאבים והזדמנויות בתחומי הדיור, השירותים והתעסוקה.
• שמירה על ערכי טבע וצמצום הפגיעה בשטחים הפתוחים.

ב. בינוי-פינוי-בינוי

בבינוי-פינוי היזם מתחיל לבנות בניין חדש בשטח לא פנוי בסמוך לבניינים המועדים להריסה. עם סיום
בניית הבניין החדש, יכולים הדיירים לעבור ישירות לדירות החדשות בבניין החדש (ללא תקופת ביניים
של מגורים בשכירות). לאחר פינוי הבניין הישן, היזם הורס אותו ובמקומו בונה בניין חדש נוסף, שבו
יאוכלסו דיירי הבניין הבא, וכך הלאה.
ישנם יתרונות בסיסיים לפרויקט מסוג “בינוי-פינוי-בינוי״, שהם:
• הדיירים יכולים לראות את המבנה שהם מיועדים לעבור אליו.
• ודאות לדיירים המתגוררים במתחם.
• בניית בניין אחד או מספר בניינים ללא פינוי הדיירים לדירות חלופיות.
• ביסוס האמון של דיירי המתחם בפרויקט העתידי.

בשתי האפשרויות התמורה לבעלי הדירות כמעט וזהה:
דירה חדשה, לרוב גדולה יותר
הוספת ממ״ד
בניין חדש העומד בתקן רעידות אדמה
מעלית
חנייה תת קרקעית
פיתוח השטח הציבורי מסביב לבניין
בדרך כלל כל זאת, ללא כל מחויבות להוצאה כספית מצדכם!

תנאי סף לפינוי-בינוי/ בינוי פינוי בינוי

• הסכמות השכנים
• בניין או מספר מבנים הכוללים מינימום 24 יחידות דיור קיימות.( לצורך הכרזה במשרד השיכון)
• הסכמה ראשונית של אגף תכנון לקידום פרויקט פינוי בינוי באזור / מתחם.
• אישור בצוות התחדשות עירונית (צוות גו נו גו).

 

ג. תמ״א 38

תמ״א 38 מעודדת חיזוק מבנים אשר נבנו לפני 1.1.80 מפני רעידות אדמה וזאת באמצעות
תוספת זכויות על גג המבנה. התמ״א מעניקה לוועדות המקומיות סמכות ושיקול דעת לתוספת
זכויות בניה למבנים הטעונים חיזוק. התכנית מאפשרת הוצאת היתרי בנייה לחיזוק מבנים,
העומדים בתנאי הסף, בפני רעידות אדמה ומעודדת את הביצוע על ידי מתן זכויות בנייה והטבות
מס לשם מימון החיזוק.
קיימים שני מסלולים לקידום בקשות לתמ“א 38 . האחד בניית תוספות על גבי הבניין הקיים
הוספת מרפסות ממ“דים ועוד לדירות הקיימות ובניית קומות נוספות על גג המבנה, תוך חיזוק
המבנה מפני רעידות אדמה. כול זה על בסיס הבניין הקיים מבלי להרוס אותו. האפשרות השנייה
היא הריסת הבניין הקיים ובנייתו מחדש, כאשר הדירות הקיימות מקבלות את אותן תוספות
ומתווספות קומות נוספות לבניין, תהליך זה נקרא גם תמ“א 38 הריסה ובנייה מחדש.

התמורה האפשרית לדיירים:
חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה
הרחבה של עד 25 מטר הכוללת ממ״ד.
מרפסת בשטח עד 12 מ״ר
מעלית
החלפת/ שדרוג תשתיות הבניין- ביוב, חשמל ומים (בהתאם להסכם עם היזם)
בדרך כלל כל זאת, ללא כל מחויבות להוצאה כספית מצדכם!

 

תנאי סף לתמ״א 38
• הסכמות השכנים.
• מועד הוצאת היתר: לבניין הוצא היתר בנייה לפני 1.1.1980 .
• המבנה אינו מיועד להריסה על פי תענית / צו ספי של בית משפט.
• אישור מהנדס כי הבניין זקוק לחיזוק ולא נבנה לפי תקן ישראלי 413 .
• לא תתאפשר תוספת קומות ויחידות דיור במבנים בני 1-2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ״ר.
• לא מומשו היתרי בנייה לבניין אחרי שנת 10.5.2005 .
• לא ניתן לקדם תמ״א 38 בתחום חומות העיר העתיקה.
• לא ניתן לקדם תמ״א 38 במבנים חד ודו משפחתיים ו/או במרקמים צמודי קרקע.

תכנית 10038 :

סעיף 23 לתמ״א 38 הארצית מאפשר לוועדות המקומיות ליזום תכניות המתאימות את הנחיות
תמ״א 38 לאותו יישוב עירוני. ולהתאים את זכויות הבניה לתנאים המיוחדים של כל יישוב .
תכנית 10038 נערכה על ידיי עיריית ירושלים בהתאם לאמור לעיל לאחר בחינת המאפיינים
הייחודים לירושלים.
התכנית מסווגת את העיר לשלושה אזורים עיקריים וכן עושה אבחנה בין שני סוגי מבנים (ראה
טבלה מטה) בנוסף מאפשרת התמ״א שתי אפשרויות לחיזוק של המבנה.
כל אחד משלושת הקריטריונים הללו מגדיר את תוספת הקומות שניתן לבנות מעל המבנה
הקיים לצורך חיזוקו.

 

3.  יתרונות, חסרונות ואתגרים בתהליכי התחדשות עירונית

תהליכי התחדשות עירונית הם תהליכים מורכבים שמביאים איתם יתרונות חסרונות ואתגרים.

א. יתרונות בתהליכי התחדשות עירונית

• העלאת ערך הנכס
• דירה חדשה הכוללת ממ״ד.
• בניין מחוזק מפני רעידות אדמה.
• תשתיות חדשות.
• חנייה תת- קרקעית.
• מעליות
• שיפור המרחב הציבור.
• שיפור חזות הבניין.
• ללא עלויות מצד בעלי הדירות

ב. חסרונות בתהליכי התחדשות עירונית

• תהליך ארוך 10-3 שנים
• כרוך באי נוחות- מעבר למגורים זמניים/ מגורים סמוך לאתר בנייה/מגורים באתר בנייה.
• מעלה את צפיפות האוכלוסייה.
• יכול לעלות את ההוצאות החודשיות – אחזקה, ארנונה

ג. אתגרים בתהליכי התחדשות עירונית

• דורש הסכמות בין הדיירים.
• דורש עבודה משותפת למען יעד משותף
• דורש השקעת זמן ומעורבות מצד בעלי הדירות
• דורש אורך רוח וסבלנות.

 

4. איך מתקדמים?

כדי לבחון האם הפרויקט שלכם עומד בקריטריונים ויכול לצאת לפעול יש לעשות כמה צעדים ראשוניים:

1.בדיקת היתכנות ראשונית

2.התייעצות עם אנשי מקצוע

3.קבלת סיוע מקצועי ממרכז הייעוץ של המינהלת להתחדשות עירונית

 

 

מעבר לשלב הבא-התארגנות בעלי דירות