התקשרות עם בעלי מקצוע

1. כמה המלצות כלליות בטרם התקשרות

להלן שלוש המלצות, שאנו ממליצים לנהוג לפיהן לגבי כל בעל מקצוע:

  • לבחון כמה חלופות: מומלץ לערוך ״מעין מכרז״ ולבחון הצעות ממספר אנשי מקצוע שונים מאותו תחום.
  • לבדוק את ניסיונם של בעלי המקצוע בפרויקטים דומים.
  • לבקש דוגמאות והמלצות באופן ישיר מלקוחות קודמים.

2. התקשרות הוגנת עם בעלי מקצוע – מהי התקשרות הוגנת ולמה היא חשובה?

התקשרות הוגנת עם בעלי המקצוע, יזם או חברה מנהלת, היא חשובה לתהליך. התקשרות הוגנת מגינה עליכם כבעלי דירות מפני פגיעה בזכויות שלכם ובתמורות שלכם ומבטיחה את קיום הפרויקט על הצד
הטוב ביותר שלו.
דגשים להתקשרות הוגנת:

  • התקשרות הוגנת משקפת את רצון שני הצדדים בתהליך באופן מאוזן וללא עדיפות של אינטרס של צד אחד.
  • התקשרות הוגנת נעשית מתוך הבנה והסכמה מלאה של שני הצדדים את המשמעויות הכרוכות בהתקשרות באופן שמשקף את מה שהצדדים רוצים.
  • ההסכמה של הצדדים צריכה לבוא לידי ביטוי בחוזה . כדי להגיע לחוזה שמשקף הסכמות הוגנות יש לנהל משא ומתן וללבן מחלוקות נקודתיות עד שמגיעים להסדר ששני הצדדים שבעי רצון ממנו.
  • בהתקשרות הוגנת לא פוגעים בזכויות שמוקנות לצדדים השונים להסכם.
  • התקשרות הוגנת מסייעת למימוש מהיר ויעיל יותר של הפרויקט (כששני הצדדים מרוצים אין סיבה למנוע מהפרויקט להתקדם).

3. מהי התקשרות לא הוגנת והחתמה פוגענית?

התקשרות לא הוגנת או החתמה פוגענית, פוגעת בזכויות של אחד מהצדדים ותמנע מהפרויקט להתקדם.

  • החתמה פוגענית היא כאשר אתם לא מבינים את תוכן ההסכם- אנחנו ממליצים לא לחתום על הסכמים אם לא מבינים את התוכן והמשמעות שלהם. בין אם זה בגלל קשיי שפה, ניסוח מסורבל ומעורפל או בגלל סיבה אחרת.
  • החתמה פוגענית היא החתמה תוך איומים, הטרדות והבטחות ׳ללא כיסוי׳.
  • אסור להחתים דיירים בכפוף לקבל תשלומים או הטבות אחרות.
  • החתמה פוגענית היא כאשר לא נותנים לכם לראות ולשמור את המסמכים עליהם אתם חותמים.

4. מערכת ההסכמים וסוגי התקשרויות

במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית יש כמה הסכמים שעליהם דיירים מתבקשים חתום. חתימה הוגנת תוך תשומת לב תמנע פגיעה בזכויות הדיירים ותאפשר לפרויקט להתקדם בצורה המטיבה עם כול הצדדים.

סוגי התקשרויות:
א. טרום התקשרות
מסמך טרום התקשרות הוא הסכמה עקרונית והצהרת כוונות על נכונות לקדם פרויקט התחדשות עירונית ולנהל מו“מ עתידי למטרת התקשרות חוזית מול היזם.

  • זהו מסמך שאינו מחייב התקשרות בעסקה להתחדשות עירונית – קיומה של עסקה כפופה לחתימה על הסכם סופי להסכמה לתמורה, לתנאים ולזהות היזם.
  • ההסכם נעשה מול יזם, מארגן או גורם מתווך.
  • ההסכם אמור להעניק בלעדיות לתקופה מסוימת שבה היזם/המארגן יכול לפעול כדי לקדם את הפרויקט.
  • הסכם טרום התקשרות או התקשרות מוקדמת הוא הסכם שמוגבל בזמן. כאשר מדובר בפרויקט תמ“א 38 מקובל פרק זמן של חצי שנה עד שנה. בפרויקט של פינוי בינוי מקובל פרק זמן של עד שנתיים
    (משרד השיכון ממליץ עד 18 חודשים).
  • יש לשים לב היטב מהי תקופת הבלעדיות ולוודא שהבלעדיות מוגבלת בזמן ולתקופה סבירה.
  • המסמך חייב להיות כפוף להתקשרות סופית. מתוקף הסכם זה לא ניתן לחייב או להטיל כל אחריות עתידית על התושבים.
  • שימו לב: על פי הצעת חוק שמקודמת אך טרם אושרה (נכון לכתיבת שורות אלו) – לפני חתימה על מסמכי טרום התקשרות יש לקיים אסיפת דיירים ובה להציג את פרטי ההצעה.

ב. ייפוי כוח בלתי חוזר
יפוי כח בלתי-חוזר הוא מתן הרשאה שאינה ניתנה לביטול לגורם מולו חותמים. זה בעצם מעניק את הסמכות והכוח לקבל החלטות לגורם אחר.
מתן ייפוי כוח בלתי חוזר מגביל את יכולת המיקוח שלכם במשא ומתן על התמורות. ייפוי כוח בלתי חוזר נותנים בסוף התהליך ורק לאחר התייעצות עם עו“ד מטעם בעלי הדירות.
דגשים לגבי ייפוי כוח:

  • לא לחתום על יפוי כוח במסגרת טרום התקשרות – רק במסגרת העסקה הסופית.
  • מתן ייפוי כוח– רק לאחר התייעצות עם עו“ד.
  • ייפוי כוח מלא ניתן בכפוף להסכמה על תמורה מפורטת וחתימה על הסכם מכר זכויות.
  •  ייפוי כוח בלתי חוזר ניתן רק לעו“ד, לא ליזם או לכל גורם אחר!
  • כאשר אתם מעניקים ייפוי כוח יש לוודא שאין חיובים או דרישות כספיות מבעלי הדירות– ליזם, לעו“ד, מתווך ויועצים אחרים.

ג. הסכם סופי
הסכם סופי הוא עסקה סופית, חוזה בו בעלי הדירות מתחייבים למכור את הזכויות שלהם בבניין לצורך הוצאה לפועל של פרויקט התחדשות עירונית, או לצורך חיזוק ובניית תוספות לדירות הקיימות או לצורך הריסה ובנייה מחדש של הבנייה, וזאת בתמורה לשירותי הבנייה, השיפוץ, ההרחבה וכו‘.
דגשים חשובים לחתימה על הסכם סופי:

  • לפני החתימה על ההסכם חובה להיות מיוצגים על ידי עו“ד מטעם הדיירים ולקרוא את החוזה לעומק ולהבין אותו.
  • בהסכם צריך להופיע לו“ז מוגדר עם נקודות יציאה, תנאים מתלים – מאפשרים יצאה של הדיירים אם הפרויקט לא מתקדם לפי עקרונות החוזה שנחתמו.
  • מרכיבים חיוניים בהסכם הסופי, יש לשים לב שהם מופיעים לפני החתימה: ערבויות בנקאיות בשווי ערך הדירה החדשה שלכם וערבות בנקאית על שכר הדירה המובטח לכם (במידה ומתקיים תהליך פינוי בינוי), ביטוח, מנגנון בחירת דירות, מפרט מלא, זהות יועצים וכו‘.
  • על הסכם סופי חותמים רק מול יזם הפרויקט ולא מול שום גורם אחר. לפני חתימה על הסכם סופי חובה להיות מיוצגים על ידי עו“ד מטעם הדיירים. לקרוא את החוזה לעומק ולהבין אותו.

5. אנשי המקצוע המלווים את התהליך

תהליך התחדשות עירונית מלווה על ידי אנשי מקצוע רבים ומגוונים בעלי תחומי ידע שונים. במסלוליזמי מרבית אנשי המקצוע יבחרו על ידי היזם/ החברה המנהלת. במסלול רשויות מרבית אנשי המקצוע יבחרו על ידי הרשות.
ישנם שלושה אנשי מקצוע המשמעותיים במיוחד לכם כבעלי דירות ותפקידם להגן על האינטרסים שלכם בתהליך ואותם שווה להכיר ואף להיות מעורבים בבחירתם:

  1. עורך הדין שלכם לו הקדשנו את כל החוברת הקודמת (חוברת 3).
  2. מפקח מטעמכם על הבנייה – תפקידו לפקח על המפרט הטכני, איכות הבנייה והלו“זים של הפרויקט מטעמכם. המפקח מפקח מטעמכם בתקופת הבנייה ודואג שהעבודה תתבצע בהתאם לחוזה ועל הצד הטוב ביותר. במקרים מסויימים ניתן להכניס מפקח כבר בשלב ניסוח החוזה על מנת שייתן את חוות דעתו על החלקים שרלוונטיים לאיכות וזמן הבנייה.
  3. יועץ חברתי – יועץ בצוות התכנון. תפקידו מחולק לשלושה תחומים עיקריים:
    א. התארגנות – סיוע בהקמה והסמכה של נציגות, וליווי הנציגות לאורך כל התהליך.
    ב. שיתוף ציבור – היועץ בונה אתכם את תכנית שיתוף הציבור , אחראי להוצאתה לפועל ומסייע בהברת
    מידע מבעלי הדירות לצוות התכנון ולהיפך.
    ג. ייעוץ חברתי – יועץ חברתי אחראי לגיבוש עקרונות חברתיים לתכנון המתחם, מציף שאלות חברתיות
    לאורך הדרך ומייצר נספח חברתי ובו מידע חברתי על הקהילה המתגוררת במתחם. היועץ משתתף
    בישיבות צוות התכנון ומייעץ לאדריכל בתחום החברתי לאורך כל התהליך.

 

6. חברה מנהלת, יזם וקבלן – מה ההבדל?

חברה מנהלת
לא פעם מוצע לדיירים להתקשר עם חברה מנהלת אשר פועלת כמייצגת הדיירים אך אינה יזם בפועל. חברה מנהלת יכולה למנות אנשי מקצוע לתכנון הפרויקט ובבוא העת לסייע לדיירים להתקשר עם יזם לצורך ביצוע הפרויקט בתמורה לשכר טרחה. ההסכם הנחתם בין דיירים ובין חברה מנהלת אינו הסכם
מכר אלא הסכם ייצוג. חשוב שתבינו היטב מהו שכר טרחת החברה המנהלת אשר תייצג אתכם מול יזמים.
יזם
יזם הוא הגורם אשר מגייס את ההון לביצוע הפרויקט והוא נושא באחריות המלאה לביצועו. היזם לוקח על עצמו את הסיכונים הכרוכים בביצוע הפרויקט ובתמורה נהנה מהרווחים שיניב הפרויקט (או במקרה הרע- נושא בהפסדים).
קבלן
קבלן הוא הגורם המספק את שירותי הבנייה לפרויקט ובונה אותו בפועל. לא כל יזם הוא גם קבלן- יש יזמים שהם גם קבלני ביצוע ובבעלותם חברה קבלנית. ישנם יזמים שאינם קבלנים והם ידרשו להתקשר עם קבלן ביצוע לצורך הקמת הפרויקט. במקרה הזה- הקבלן מספק אך ורק שירותי בניה ליזם ואין
התקשרות בינו ובין הדיירים שכן היזם הוא הגורם האחראי לפרויקט.
בכל מקרה, יש לוודא בהסכם כי היזם אחראי לכך שהבנייה במתחם תתבצע על ידי קבלן בעל הסיווג המתאים לביצוע הפרויקט וכי הקבלן יצטייד בכל הביטוחים המחויבים על פי חוק.

7. מסלול מיסוי מול מסלול רשויות

ככלל ניתן לקדם תכניות פינוי בינוי בשני מסלולים עיקריים:
מסלול מיסוי – במסגרתו התכנון נעשה על ידי יזם פרטי.
מסלול רשויות – במסגרתו התכנון נעשה על ידי הרשויות המקומית ומממומן על ידי משרד הבינוי. במקרה כזה הגורם המממן (היזם) נכנס בשלב מאוחר יותר של התהליך ותפקידו יהיה להוציא היתר בנייה ולבצע על בסיס התב“ע שתוכננה על ידי הרשות המקומית או חברה מנהלת מטעמה. בירושלים
הגורם שמקדם מטעם הרשות תכניות פינוי בינוי במסלול רשויות הוא חברת מוריה באמצעות המנהלת להתחדשות עירונית.

 

המנהלת להתחדשות עירונית כחברה מנהלת

המדריך לדיירים של משרד השיכון לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי

 

 

מעבר לשלב האחרון- השתתפות בתכנון