בדיקת היתכנות ראשונית

לאחר שלמדתם קצת על עולם ההתחדשות העירונית, אנו מציעים לבדוק לעומק מה האפשרויות
להתחדשות עירונית בבניין שלכם.

בדיקת היתכנות משתנה מפרויקט לפרויקט אבל היא כוללת שלושה חלקים:

( 1) בדיקת היתכנות חברתית – בחינת העמדות של בעלי הדירות.
( 2) בדיקת היתכנות תכנונית – בחינת אפשרויות התכנון והבנייה של הבניין.
( 3) בדיקת היתכנות כלכלית – בחינת העלויות של הפרויקט ומידת הרווחיות שלו.

א. בדיקת היתכנות בפרויקט פינוי בינוי/ בינוי פינוי בינוי

בדיקת היתכנות חברתית
אתרו מספר רב ככל האפשר של בעלי דירות בבניין שלכם ושוחחו איתם על הנושא. נסו להבין
מה הלך הרוח בין הדיירים והאם יש מתעניינים נוספים בתהליך פינוי בינוי מלבדכם.
בשלב זה, אין צורך לדבר עם כל בעלי הדירות אך מומלץ לשוחח עם מספר גדול ככל האפשר
מבין בעלי הדירות בפרויקט (עוד על אחוזי הסכמה תמצאו בחוברת מספר 2). אם רבים מהם
אינם מעוניינים ייתכן שנכון לסיים כאן את התהליך.
אם יש נכונות מצד חלק ניכר מהדיירים – שווה להמשיך ולקדם את התהליך. יכול להיות שישנם
בעלי דירות שישתכנעו בהמשך הדרך. בכל מקרה, זהו גישוש ראשוני בלבד ואין זה מומלץ לפזר
הבטחות לפני שתדעו מה האפשרויות המציאותיות להתחדשות עירונית בבניין שלכם.
מומלץ מאוד לא לפנות ליזמים ולא להתקשר איתם לפני שרוב הדיירים מחליטים שמעוניינים
בתהליך.

 

• בדיקת היתכנות תכנונית
על מנת לבחון האם אפשר מבחינה תכנונית לעשות פינוי בינוי בבניין שלכם עליכם לוודא
ראשית מה המדיניות התכנונית הרלבנטית לבניין שלכם והאם אתם עומדים בתנאי הסף
שציינו למעלה. לצורך https://www.viagrapascherfr.com/achat-sildenafil-mylan/ בדיקת נושא זה התייעצו באיש מקצוע מתחום התכנון והבנייה. ניתן
להתייעץ עם מתכנן אורבני במינהל הקהילתי, עם מחלקת המידע בעיריית ירושלים, אדריכל
אזורי במחלקת התכנון בעירייה האחראי על אזורכם או במינהלת להתחדשות עירונית – אלה
יוכלו לתת לכם מידע כללי וראשוני בנושא ללא תשלום. פרטי קשר של גורמים אלו נמצאים
בסוף החוברת. כמו כן, יש להגיש בקשה לדיון בצוות התחדשות עירונית בעירייה. צוות
התחדשות עירונית דן בבקשות ונותן התייחסות ראשונית שמבהירה כבר בשלב מוקדם האם
אפשר להתקדם עם הפרויקט או לא.
במידה והצוות מאפשר לבחון פרויקט פינוי-בינוי בבניין / מתחם שלכם- תקבלו הנחיות כיצד
להתקדם בתהליך. במידה ולא יהיה ניתן לקדם פינוי-בינוי בבניין שלכם- תדעו זאת כבר בשלב
ההתחלתי, עוד לפני שהשקעתם זמן ומאמץ בארגון התושבים.

 

• בדיקת היתכנות כלכלית
אחד המדדים החשובים להצלחתו של פרויקט הוא היותו ישים מבחינה כלכלית וכדאי ליזמים/
קבלנים. הכדאיות הכלכלית נקבעת, בין היתר, על פי ערך הקרקע באזור והיחס בין מספר הדירות
16 ערכת מידע לבעלי דירות | התחדשות עירונית בירושלים
החדשות והישנות. כדי שפרויקט התחדשות עירונית יהיה כדאי, הן ליזם המקים אותו והן לתושבים, עליו
להוסיף יחידות דיור ביחס למספר יחידות הדיור הקיימות. יחס זה נקרא מכפיל ציפוף.
לדוגמה- אם בבניין מסוים קיימות 24 דירות ובפרויקט החדש מוצעות 72 דירות הרי שמכפיל הציפוף הוא
1:3- על כל דירה קיימת ייבנו 3 דירות חדשות.
הגורם המשפיע ביותר על מכפיל הציפוף יהיה ערכי הקרקע של הדירות החדשות. ככל שמחירי הדירות
החדשות באזור יהיו יקרים יותר- כך מכפיל הציפוף יהיה נמוך יותר ולהיפך.
חשוב לדעת שישנם מקרים בהם לא ניתן “להכניס״ את כמות יחידות הדיור שצריך למתחם מאחר
ומתקבלת צפיפות חריגה. במצב כזה עומדות בפני היזם והדיירים מספר אפשרויות:
א. גניזת הפרויקט.
ב. שינוי גבולות המתחם על מנת לכלול בו בניינים בצפיפות נמוכה יותר וכך לאזן את רמת הצפיפות
בפרויקט החדש.
ג. צמצום בתמורות לדיירים, במפרטי הדירות והקטנת הרווח היזמי.
איך קובעים כמה יחידות דיור צריך להקים כדי שהפרויקט יהיה רווחי?
על מנת להעריך את הכדאיות הכלכלית של פרויקט נדרשים היזמים, בשלב מוקדם של התהליך, להכין
דו״ח כדאיות כלכלית בהתאם לתקן 21 (תקן שנקבע על ידי מועצת השמאים במשרד המשפטים במיוחד
לפרויקטים של פינוי-בינוי). הדו״ח יוגש לעירייה וללשכת התכנון המחוזית לבחינה. בדו״ח זה יפרט היזם
את מספר הדירות הקיימות בפרויקט, את מספר יחידות הדיור המבוקש, את עלויות התכנון, הבנייה,
הפינוי, ההריסה, האגרות וכל עלויות הקמת הפרויקט החדש. כמו כן היזם יציין את ההכנסות הצפויות
לו כתוצאה ממכירת הדירות ואת התמורה לדיירים הוותיקים (דירות התמורה+ תשלום שכירות בתקופה
הבנייה+ ערבויות ובטחונות).פירוט זה יאפשר למוסדות התכנון להבין מהי הרווחיות של היזם בפרויקט
ולהעריך נכונה מהו מספר הדירות שיש להקים בפרויקט על מנת שהפרויקט יהיה רווחי.
תקן 21 מגדיר טווח רווחיות רצוי לפרויקט. בשלב ההתחלתי, כאשר הפרויקט עדיין בחיתוליו, על הרווחיות
להיות בטווח של 25-30% שכן מרכיב הסיכון גבוה. בשלב אישור התכנית טווח הרווחיות יורד ל 20-25%- .
אמנם רק שמאי מקרקעין יכול לערוך ולהגיש דו״ח לפי תקן 21 אבל גם בעלי הדירות יכולים לערוך בדיקה
עקרונית באופן עצמאי באמצעות מחשבון דינמי הנמצא באתר משרד השיכון.
https://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/hitchadshut_ironit/Pages/hamodel_hadinami_
lechishuv_kedaiyut_kalkalit_pinuy_binuy.aspx
דיירים המעוניינים בבדיקה שמאית ראשונית יכולים לקבלו במסגרת מרכז הסיוע המקצועי המופעל
על ידי המינהלת. פרטים בהמשך.
שלב 1: לימוד הנושא ובדיקה ראשונית 17

ב. בדיקת היתכנות בפרויקט תמ״א 38

• בדיקת היתכנות חברתית
אתרו מספר רב ככל האפשר של בעלי דירות בבניין שלכם ושוחחו איתם בנושא. נסו להבין מה הלך הרוח
בין הדיירים והאם יש מתעניינים נוספים בתהליך תמ״א 38 מלבדכם.
בשלב זה, אין צורך לדבר עם כל בעלי הדירות. עם זאת, בשביל להצליח אתם זקוקים להסכמת רוב בעלי
הדירות ולכן מומלץ לשוחח עם מספר גדול ככל האפשר מבין בעלי הדירות בפרויקט (עוד על אחוזי
הסכמה תמצאו בחוברת מספר 2). אם רבים מהם אינם מעוניינים ייתכן שנכון לסיים כאן את התהליך.
אם יש נכונות מצד חלק ניכר מהדיירים – שווה להמשיך ולקדם את התהליך. יכול להיות שישנם בעלי
דירות שישתכנעו בהמשך הדרך. בכל מקרה, זהו גישוש ראשוני בלבד ואין זה מומלץ לפזר הבטחות לפני
שתדעו מה האפשרויות המציאותיות להתחדשות עירונית בבניין שלכם.
מומלץ מאוד לא לפנות ליזמים ולא להתקשר איתם לפני שמחליטים רוב הדיירים שמעוניינים בתהליך.

 

• בדיקת היתכנות תכנונית
לימדו את תנאי הסף לכניסה למסלול תמ״א 38 ובררו אם הבניין שלכם עומד בהם. לצורך בדיקת נושא
זה התייעצו באיש מקצוע מתחום התכנון והבנייה. ניתן להתייעץ עם מתכנן אורבני במינהל הקהילתי,
עם מחלקת המידע בעיריית ירושלים, אדריכל אזורי במחלקת התכנון בעירייה האחראי על אזורכם או
במינהלת להתחדשות עירונית – אלה יוכלו לתת לכם מידע כללי וראשוני בנושא ללא תשלום. פרטי קשר
בסוף החוברת.
כדי לדעת האם פרויקט תמ״א 38 אפשרי בבניין שלכם יש לבחון את המצב הנוכחי בבניין (מספר הדיירים,
גודל המגרש, מיקום קווי הבניין, שטחי חניה וכדומה). את המצב התכנוני של הבניין (אילו תכניות בניין
עיר חלות עליו) ומהי מדיניות התכנון העירונית ביחס לבניין שלכם. גם כאן מומלץ להתייעץ עם איש
מקצוע (רשימת אנשי מקצוע שיכולים לסייע נמצאת בסוף החוברת).

 

• בדיקת היתכנות כלכלית
על מנת שפרויקט תמ״א 38 ייצא אל הפועל הוא צריך להיות ישים מבחינה כלכלית וכדאי ליזמים/קבלנים.
בתמ״א 38 הדירות החדשות שנבנות על הגג צריכות לסייע לממן את החיזוק וההרחבות של הדירות
הישנות וכן להשאיר רווח ליזם/הקבלן הבונה. רק שמאי מקצועי יכול לבדוק את כלכליות הפרויקט.
דיירים יכולים לפנות לנוהל סיוע.