דגשים ליזם בעבודה מול בעלי הדירות
לקידום מיזם של התחדשות עירונית נדרשת הסכמת בעלי הדירות. מבחינה חוקית יש צורך בין 67% (רוב לעניין כדאיות כלכלית) ל-80% הסכמה לפרויקט (רוב מובהק), אך בפועל לצורך מימוש המיזם נדרש שיתוף פעולה של כל בעלי הדירות.
לא קל ליצור הסכמות משותפות בבניין רב דיירים. פעמים רבות, התהליך הופך לזירת מאבק בין הדיירים ליזם ובין הדיירים לבין עצמם, הכוללת איומים, מניפולציות ואף דיונים בבתי משפט.
הניסיון בארץ מוכיח, שעבודה נכונה מול בעלי דירות היא תשתית קריטית להצלחת מיזמים של התחדשות עירונית. התנהלות מכבדת, שקופה, משתפת וישרה מול בעלי הנכסים מובילה ליחסי אמון בין כל הגורמים, ומכאן להצלחת המיזם.
להלן מספר המצלות לעקרונות מנחים, שיאפשרו עבודה מתואמת ותוצאה מוצלחת:
- יושר והגינות: אתם, היזמים, והדיירים יוצאים לתהליך ארוך ומלא קשיים. יש צורך שהקשר ביניכם יהיה חיובי ואמין, כדי שתוכלו לעבוד יחד. הקפידו לתת לדיירים מידע מדויק ומלא, ללא הבטחות שווא. כאשר בעלי הדירות מרגישים שהוסתר מהם מידע רלוונטי או שהוצג להם מצג שווא, הם לא מעוניינים יותר ביזם ובמיזם. תנו מידע זהה והצעות זהות (עדיף בכתב) לכל בעלי הדירות. הדיירים נוהגים להשוות את המידע ביניהם וחשים מרומים כאשר הם מגלים, שנאמרים דברים שונים.
- תיאום עם אגף התכנון: מומלץ שלא לפנות לבעלי הדירות לפני שהתקבל אישור עקרוני של רשויות התכנון לתכנית. פנו לצוות התחדשות עירונית של "הרשות לפיתוח ירושלים" amit@jda.gov.il)), כדי לקבל אישור עקרוני לפני שאתם פונים לבעלי הדירות, כך תמנעו הבטחות שווא ועוגמת נפש.
- נציגות דיירים: הנציגות היא קבוצה של בעלי דירות במתחם, אשר מקובלים על כלל הדיירים כנציגיהם, ומוכנים לפעול כדי לסייע לדיירים להתארגן ולקבל החלטות משותפות. תפקיד הנציגות אינו להחתים את יתר הדיירים על חוזים, אלא הרבה מעבר לכך. נציגות טובה מקצרת תהליכים, מגבירה את האמון בין הדיירים לביניכם ומסייעת גם בקידום התהליכים בעירייה. כבר בראשית עבודתכם מול הדיירים נסו לאתר דיירים בעלי כושר מנהיגות ורצון לשמש כנציגות דיירים. בניית הנציגות הוא תהליך מורכב, אך מאוד משמעותי, שיאפשר לכם עבודה נוחה ויעילה מול בעלי הדירות בשלבים השונים של העבודה. נשמח לסייע לכם בתהליך בניית הנציגות (nechamat@jda.gov.il).
- עורך דין: התעקשו על כך, שבעלי הדירות יבחרו בעצמם את עורך הדין שלהם. אם תבחרו אותו עבורם ובהמשך מתגלות בעיות של חוסר אמון, הדיירים עלולים להאשים אתכם בכך, שבחרתם עבורם עורך דין לא מיומן. דאגו שיהיה לדיירים עורך דין עוד טרם חתימת החוזה/ייפוי הכוח.
- חוזים: כדי להתחיל את תהליך התכנון אינכם נדרשים בהסכמות על חוזה סופי. ניתן בהחלט להתחיל בהליך אישור תב"ע עם הסכמות עקרוניות של בעלי הדירות. תהליך כזה יאפשר לנסח חוזה מפורט ומדויק יותר, בהתאם לתב"ע, שתאושר בסופו של דבר, ולא בהסתמך על הערכות והשערות. לאחר שיש חוזה מפורט, שינויים בתב"ע עלולים להצטייר כצעד שובר אמון, שיפגע ביחסים שלכם עם בעלי הדירות ובמוניטין שלכם לקראת המיזמים הבאים.
שתפו את עורך הדין המייצג את הדיירים ואת הנציגות בניסוח החוזה מול בעלי הדירות. לימדו את הקווים האדומים שלהם והטמיעו בחוזה עקרונות החשובים גם להם, כדי לנסח חוזה הדדי, המגן על שני הצדדים.
- שיתוף בעלי הדירות בתכנון: אפשרו לבעלי הדירות ולנציגות להיות שותפים בתכנון הבניין החדש. בערכת ההסברה, הנמצאת באתר שלנו (HOUSING.ORG.IL), מופיעות שאלות בסיסיות, שניתן לשאול את בעלי הדירות ובאמצעותן לתאם ציפיות לגבי התכנון. נסו להטמיע כמה שניתן את התקוות והציפיות של בעלי הדירות בתכנון והמחישו להם כיצד עשיתם זאת. הראו להם מספר חלופות לתכנון ושתפו אותם בבחירת החלופה המתאימה להם ולכם.
מומלץ להציג את התכנית לכלל תושבי הבניין להערות בשלושה שלבים משמעותיים: לאחר הדיון בחלופות, לקראת הגשה לוועדת התכנון ולאחר שהתכנית הופקדה.
- בניית שיתופי פעולה עם גורמים קהילתיים:
- מינהלים קהילתיים: בירושלים פועלים מינהלים קהילתיים בשכונות רבות. ערכו פגישות תיאום והיכרות עם המינהל הקהילתי בשכונה. צוות המינהל עשוי לסייע לכם בהתארגנות של בעלי הדירות. כמו כן, חשוב לבנות מול המינהל הקהילתי את הלגיטימציה לפרויקט, כדי למנוע התנגדויות לתכנית בהמשך.
- לשכות הרווחה: במקרה שמתגוררות במתחם אוכלוסיות עם צרכים מיוחדים, פנו למינהל קהילה (אגף הרווחה) לסיוע ולתיווך.
- מפקח בנייה: המליצו לבעלי הדירות להתקשר עם מפקח בנייה מטעמם, שאותו ימנו לפקח על ביצוע המיזם.
- עדכון ומשוב: עדכנו את הדיירים על כל שלב במיזם. לרוב, הדיירים אינם בקיאים בהליכי התכנון ובדקויות של המונחים המקצועיים. מוצע להפיץ סיכומי דיונים רשמיים לכל הדיירים, לשתף בפרוטוקולים של הישיבות של נציגות הדיירים ולשמור על קשר חם ושקוף עם תושבי המתחם לכל אורך ביצוע המיזם.
